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鄭州出臺土地開發新政!對樓市產生怎樣的影響?
來源: | 作者:pmoddce53 | 發布時間: 2020-11-25 | 150 次瀏覽 | 分享到:

2020年11月18日,鄭州市人民政府辦公廳印發了關于鄭州市儲備土地綜合開發實施細則(試行)等3個文件的通知。

  該文件是貫徹落實《關于進一步深化土地儲備制度改革加強儲備土地綜合開發的意見》(鄭辦〔2020〕17號)的具體舉措,是鄭州市未來儲備土地綜合開發的技術指導性文件。

文件的出臺將對鄭州土地市場及樓市產生怎樣的影響?

  規范土地市場

  文件中,值得注意的是,政府要統籌土地儲備工作,建立統一的土地儲備項目庫,明確了土地一級開發的主體,主要是幾家城投公司,如:鄭州地產集團有限公司、鄭州發展投資集團有限公司、鄭州地鐵集團有限公司。

  什么意思呢?就是土地的一級開發由政府主導,實現政府對土地一級市場的統一管理,提升對土地資源的掌控能力。

  過往,鄭州拆除了大量的城中村,而那時由于政府缺乏資金,實行了一二級聯動的土地開發模式,也就是由開發商負責拆遷工作,整理出來的土地最終由這個做前期工作的開發商拿去。

  這種開發模式的好處是,政府無需投入,缺點是政府收益低,城市整體規劃難以實施,開發進度無法掌控。

  一二級聯動的開發模式帶有明顯的歷史色彩,是特定歷史環境中產生的土地開發模式??傮w上看,該模式靈活地調動了社會資金投身鄭州的城市建設,快速實現了舊貌變新顏。但任何一種開發模式都不是完美的,回望過去遺留的一些歷史問題,也無可厚非。

  如今,鄭州的土地開發再次處在新的開發節點上,一級市場的土地開發也將會變得更加的規范有序。

  但還是那句話:任何一種開發模式都不是完美的。眼下出臺的開發模式,需要政府拿出大量鋪墊資金,需要各個職能機構銜接配合,在開發進度上會變的較慢,考驗市政財力,更考驗效率。

  新政策引發市場討論,還牽出了“放松限購”傳言

  文件中,有關征地拆遷的信息,還有一句這樣的表述:“鼓勵和支持選擇貨幣補償等多元化安置方式?!?/span>

  而這條消息,引發一陣討論。一部分人認為,點燃鄭州樓市的火把出現了。另一部分人認為,房住不炒已是定局,鄭州的房價很難上漲了。

  前者堅信,這個貨幣化安置將給樓市帶來上漲動機。2016年,鄭州市政府曾鼓勵進行貨幣化安置,包括前兩年的棚戶區改造,貨幣化安置使得熱錢流入市場,直接引起了需求和購買力的劇增。如今歷史將會重演?

  也有人產生疑惑:鄭州主城區的城中村基本已經拆除完了,這樣的政策對鄭州樓市還會產生影響嗎?

  上述的3個文件出臺后,市場上還隨即傳出了限購、限售政策將有松動的消息:鄭州市戶口已婚的可以買三套,但必須是144平以上,限售政策之前是滿三年,目前是滿一年都可以上市交易。此言一出,緊繃而敏感的樓市神經被觸碰。

  市場中介人士聞訊奔走相告,生怕自己的客戶錯過最佳上車時機。在行業中摸爬滾打的開發商深刻明白,眼下想辦法加快銷售,加快回款才是最重要的事情。

  11月23日,關于市場出現的放松限購、限售的傳言,鄭州市房管局回應樓市商報稱:“目前沒有接到相關通知,以官方消息為準?!?/span>

對樓市影響幾何?

  當下,研究機構對鄭州市場的總體趨勢研判與局部市場的實際情況并不趨同。一種聲音認為,鄭州樓市是穩定的,另一種聲音則認為鄭州樓市開始走下坡路了。

  而實際的情況是,目前鄭州主城區的價格是夯實的,遠郊的確是呈現了下跌的狀態。鄭州樓市經此一“疫”,高呼回歸主城的聲音響起,主城區與遠郊的分化明顯加深。

  當年轟轟烈烈置業遠郊的場景猶在眼前,可眼下,那里竟成了令開發商和購房者謹小慎微、甚至避而遠之的區域。

  10月,環鄭州區域土地平均地價約為347萬元/畝,樓面價約1907元/㎡,環鄭區域土地成交地價、樓面價均有所下降。

  當下的鄭州遠郊,開發商價格戰此起彼伏,精明的購房者冷眼旁觀。

  但是,未來那里依然會是鄭州新房市場的主戰場,無疑也是土地開發及出讓的重要區域,同時也是鄭州城市向外擴張必經之處。

  在主城區基本無可拆遷的情況下,近期官方出臺的“鼓勵和支持選擇貨幣補償等多元化安置方式”是否有助于遠郊樓市的健康發展呢?

  如今,遠郊樓市遇冷,土地出讓價格走低,談及遠郊現狀,難言鄭州樓市是穩定的。

  誠然,在“房住不炒,因城施策”的主基調下,樓市穩定無疑是各方最大的公約數。

  市場有市場的規律。比如:老生常談的供需,為何三環主城價格穩定,遠郊跌跌不休?想必大家一想便知其中的邏輯。

  遠郊跌跌不休的情況并不利于行業的健康有序發展,這個時候就需要做好因城施策,根據實際情況加以引導,發揮政策的優勢。

  遠郊前幾年大量的土地供應,新房供應集中。此外,一部分安置房流入市場給遠郊的樓市帶來了一定的影響。如今市場遇冷,遠郊的庫存量加大,開發商為了加快去化,打起價格牌,購房者陷入買與不買的兩難之中。

  建設國家中心城市的鄭州,城市的框架依然會擴大,遠郊自然在發展路徑之上,郊區城鎮化在那里依然會上演,大量的房屋面臨著被拆遷,重啟貨幣化安置,熱錢流向二級市場,遇冷的樓市,積壓的庫存,似乎迎刃而解。

來源:河南商報 轉自:河南日報網


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